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刘德宇律师 刘德宇律师,男,生于1978年12月12日,汉族,中国民主同盟盟员。2000年通过国家律师考试,2004年通过国家司法考试;河南财政税务高等专科学校经济法专业毕业,郑州大学法律本科;工作单位:河南省金博大律师事... 详细>>

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律师姓名:刘德宇律师

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执业证号:14101200510378431

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律师文集

“拆迁房”交易纠纷处理技巧

本律师处理房地产纠纷案件中,处理过相当一部分配套商品房纠纷案件,而所谓的“配套商品房”,实际就是我们俗称的“拆迁房”或“回迁房”。

由于配套商品房办理产权过户登记时限受一定的限制,不像普通商品房那样,手续完备后“想卖就卖”。“拆迁房”以前限制是五年,现行执行的是限制三年。造成合同履行期限跨越周期长,受市场,当事人心理状态,政策等等因素的影响很大。履行便容易产生纠纷。对纠纷的处理,结合本律师的办案实务,本期就为读者专门探讨下,几种比较常见的配套商品房纠纷的处理技巧。

第一种:“拆迁房”房价爆升,卖家后悔了

卖方不配合办理过户,买方不能办理过户手续。这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨,原来几十万的房子,现在市场增值百万元,势必造成出售方的心态不平衡。往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的,出售人便不配合过户。买受人只能起诉。

法律对该纠纷的审理,会支持买方的主张,卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效,对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续,是在履行交付的义务。不履行义务的,法院可以判其履行。

作为买方的律师,胜诉是有把握的,但作为卖方的律师,该作的工作应是努力调解,为被告尽可能的争取利益。

作为这种纠纷,应以诚信为基础,卖方在出售房子时,就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑,那么是不是如果交易期间,房价暴跌,卖家也会让利呢?明显不会。因此此类纠纷,交易双方还是应以诚信为基础,具备一定的风险承担意识。

第二种:突然限购导致“拆迁房”交易无法完成

配套商品房虽具备过户条件,但由于买家的原因,如限购。无法办理过户等因素,卖家提出解除合同。

本律师办过一起案件,买家是外地人,2009年订立买卖合同之时,上海没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户,故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后,上海出台限购政策,买家成为了限购对象,无法过户。

法院虽支持了卖家的主张,认定限购为不可抗力,合同目的无法实现。但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除,但现房屋价格上涨到110万元,对上涨的差额部分卖家应给付买家。

也就是说,一场无法完成的交易,卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时,一定要重视由于过户时间限制,所带来的房产增值或贬值的赔付风险。

第三种:拆迁房“一房两卖”引纠纷

出售人一房二卖,或抵押给抵押权人,造成房屋权属发生动摇。比如本律师遇到昆山的一个案件,出售人将房屋一房二买,谁的买卖合同有效。需要司法确认。

如果将房屋进行抵押借款,需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同?均是该纠纷需要审理的内容。需要律师很好把握。

对于“一方两卖”的类型,主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后,保护的顺序:办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方,合同订立优先方等,当然,前提是两份买卖合同购买人均是善意的。

对设定抵押的房屋这种类型,抵押权人是善意的,则应当优先保护。

此类纠纷最终的法律协调解决,都是补救措施,“另一方”一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失,关键还是要事前万分谨慎,充分到房管局做好“查册”,真正核查房产没有问题了,再进行交易。

第四种:合同一方交易期间死亡

交易中买卖任一方当事人死亡,如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件,可认定不可抗力,可视为符合合同法规定的解除条件。

具体来说,遇到五种情况,当事人可以解除合同:

1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示,或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;

5.法律规定的其他情形。

另外,在此类纠纷中,如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下,则交易合同亦可依法解除。

第五种:“拆迁房”突然冒出多个“房主”

配套商品房来源于安置,拆迁安置协议有可能没有明确安置人,安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利,主张合同无效。

配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头,在拆迁安置协议上,安置人清晰的列明。买受人一目了然,清楚配套商品房的权利人。不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人,较好地规避了此类纠纷风险。

然而现在的拆迁通常是数砖头,安置人不明晣。容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。

对此类纠纷,根据《物权法》相关条文,法院一般不会认为配套商品房买卖无效,而是会保护配套商品房合同的效力,支持合同继续履行,而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。

针对此类“拆迁房”,买家更应擦亮眼睛,因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”,只有事前多做功课,多核查多了解,才能尽可能避免这些“雷区”。希望通过本期说法上的小技巧,能让您选到物廉价美的划算“拆迁房”。



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